Редакция портала RealEstate.ru в течение апреля провела телефонный опрос торговцев земельными участками с целью выяснить цены на данный товар.
Интерес к загородной недвижимости в московском регионе растет не по дням, а по часам. Частные инвесторы ринулись за город по вполне понятным причинам: в городе идет «воспитательный процесс» застройщиков, предложение квартир былым выбором уже не блещет. Из-за искусственного сокращения объема выставляемых на продажу квартир.
Одна из возможных альтернатив частного инвестирования – загородный дом в организованном поселке, а еще лучше, сама земля. Потому что за последние года четыре загородные объекты дорожали во многом из-за роста цен на землю.
Минус земельного участка как альтернативного инвестиционного инструмента состоит в более длительном относительно города инвестиционном периоде (разумеется, если несгибаемо двигаться к цели «СВОЙ дом в поселке»). Другой минус - в рисках, характерных для формирующегося рынка земли, якобы уже поделенного, во что с трудом верится. Впрочем, даже если в это поверить, из «полуфабриката», приобретенного застройщиком, еще надо создать товар, главными характеристиками которого являются безукоризненные документы и наличие инженерных коммуникаций. Интерес пятой части «загородных» покупателей подстегивается ликвидностью земельных участков, которые, к тому же, обходятся дешевле по сравнению с домом на земельном участке.
МИНУСЫ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ БЕЗ ПОДРЯДА - НЕОПРЕДЕЛЕННОСТЬ СРОКА СОЗДАНИЯ КОМФОРТНОЙ СРЕДЫ ОБИТАНИЯ И ВЕРОЯТНОСТЬ БУДУЩЕЙ ПЕСТРОТЫ ВНЕШНЕГО ВИДА ОКРУЖАЮЩИХ ДОМОВ
Земельные участки в розницу в организованных поселках продаются скорее не из-за девелоперского просчета, а из делового расчета. Н.Чукаева фактически говорит о совпадении интересов продавцов и покупателей и приводит в пример свою компанию, которая продает участки на Калужском направлении, ради оборотных средств, необходимых для подготовки к застройке (или к продаже) своих крупных землеотводов. Транспортные пути и инженерные коммуникации так или иначе делать надо. Ведь далеко не каждый землеотвод в области запросто можно подключить к водо-, газо- и электроснабжению.
Коммуникации, подведенные к границам участка без сомнений нужны (это было одним из условий обследуемого сегмента рынка - ред.). Но участок земли с так называемым улучшением, то есть с возведенным на нем домом, во-первых, при покупке раза в 2 дороже по сравнению с самим участком земли, а во-вторых, см. «во-первых». Добавим, что дом менее ликвиден при продаже коттеджа, нежели земельный участок.
Опрос RealEstate.ru показал, что вне зависимости от направления и удаленности от МКАД земельные участки без подряда предлагаются в основном в средних (35-65 участков) и крупных (150-200 участков) коттеджных поселках.
При этом площадь земельного участка не зависит ни от направления, ни от удаленности от МКАД, а цена за сотку не столь однозначно, как обычно представляется в прессе, привязана к расстоянию от кольцевой дороги. Все это доказывает, что сегодня нет четких универсальных критериев оценки подмосковных мест, пригодных для загородной жизни.
Тем не менее, анализ сводных данных заставляет условно подразделить рынок подмосковной земли на несколько ценовых зон: 1-я зона - до 10 км, 2-я - от 10 до 20 км, 3-я зона - от 20 до 30 км и, 4-я зона - от 30 и далее (примерно до 60 км).
Участки в трех первых зонах (между МКАД и первой Бетонкой) различаются между собой в первую очередь диапазоном цены. При этом стоимость сотки в коттеджном поселке, расположенном в 20-30 километрах от МКАД нередко выше, чем цена сотки земли в поселке в 10-20 километрах.
Интересно, что созданный в последние годы миф о сверхвысоких ценах на землю по Рублево-Успенскому направлению, опросом редакции RealEsate.ru также не подтвердился. Примеры астрономических цен есть, например, в поселках, находящихся внутри 10-ти километровой зоны, где сама жизнь дороже, чем в центре Москвы. В готовых поселках Рублево-Успенского направления во 2-й ценовой зоне цены на землю оказываются на 25-50% выше, чем на соседнем Ново-Рижском шоссе, но несколько ниже в сравнении с Минско-Можайским и Калужско-Киевским направлениями.
В более отдаленных от кольцевой дороги поселках (условно 3-я и 4-я зоны), пока не застроенных и где в розницу разошлось участков гораздо меньше (по сравнению с 1-й и 2-й зонами), цена сотки по Рублевско-Успенскому направлению близка к ценам Новой Риги. Цену сотки заметно раздувает рекламная раскрутка поселка. Например, объекты в «Шервуде» по Новорижскому и «Лесных далях» по Рублево-Успенскому шоссе имеют одинаковую цену при одинаковом удалении от Москвы и примерно той же степени готовности поселка. Появление именно таких, с особым имиджем поселений резко увеличивает разброс цен в зоне 20-30 км.
Если же от цены отсечь имиджевую составляющую, то оказывается, что цены предложения на Рублево-Успенском и Новорижском направлениях не намного выше цен на направлении Дмитровско-Осташковском. И можно быть уверенным, что конкурентные преимущества этой местности - хорошие лесные массивы, большая вода, сравнительно низкая загруженностью магистралей – позволят статусным землепользователям повысить цену на здешнюю землю до уровня популярных направлений.
В то же время участки по Минско-Можайскому и Калужско-Киевскому направлениеям в 3-ей ценовой зоне (20-30 км от МКАД) значительно проигрывают аналогичному предложению на топовых направлениях. На Минском, Можайском, Калужском и Киевском шоссе нет ни престижных поселков, ни особенно красивых природных ландшафтов, зато тут много старых дачных поселков.
Участки, расположенные в хорошем лесу или на большой воде, но далеко от Москвы (за 50-60-ым километром от МКАД) гораздо более привлекательны для покупателей, и поэтому дороже тех, что расположены на 20-25 км ближе к столице, но дальше от воды и лесов. Примерно одинаковые по потребительским параметрам земельные участки на одном и том же направления могут различаться в цене не просто в разы, а в десятки раз. Но все же, чем ближе к МКАД расположен участок, тем легче при необходимости он может быть реализован.